台灣的房地產是否有因為炒作而遭到價格的哄抬呢？事實上，炒作是存在，也相當多投資客從中獲取了暴利，要談炒作問題，首先我們需要一個標的。
我們先假設，目前某地區新成屋的市場開價約為45萬元，而設想出其中一個產品的坪數是30坪。有了一個產品的雛形之後，我們就可以來談房地產炒作的兩個階段，也就是「紅單時期」跟「預售屋時期」。
Q：何謂紅單？
紅單其實就是一種預約單，就如同我們去買預購商品，貨還沒到的時候，先支付訂金，店家會給你一張預約單，顧客收執聯的部分是紅色，所以稱之為紅單。在房地產，紅單的正式名稱是「房屋土地預定買賣預約單」，另一種說法叫「優先承購權」。
一般來說，紅單交易就如同是將房地產期貨化，因為你購買的不是房子，而是一個房子的交易權，甚至於這個時候建商的建照都還沒拿到，雖然你知道自己買的是30坪的房子，但是主建物坪數、公設比跟陽台坪數都是未知。這有點類似今天有人拿著一張設計圖，就要你拿錢出來買這個商品。
這當中是否存在風險？老實說是有的，只是就房地產來說，紅單的風險可能比你隨便把錢匯給一家新創公司的募資專案還低。甚至於，紅單不是任何人都能買，因為這個時候建照還沒發下來，建商是不能公開任何銷售訊息，也就是所謂的潛銷期。通常可以拿到第一順位預約單的人，都是建商跟代銷口袋裡的VIP客戶。
Q：紅單如何獲利？
簡單說，紅單其實也類似於股票的內線交易。很類似，目前這邊的市場價是45萬，未來公開後的預售屋期間，建商也準備開價45萬，先支付訂金買紅單的人，建商承諾未來以40萬的價格賣。
這當中，40萬的紅單價格跟公開之後的45萬，之間單坪的價差就有5萬，而物件本身的坪數是30坪，等於買下這張紅單的人，他就握有150萬的可能獲益。而這個時候，他拿出了多少錢呢？紅單的訂金約為10-20萬不等。
等於你拿出20萬，就可以玩一場可能獲利150萬，6.5倍獲利的槓桿。
一般來說，玩紅單的人分兩種，一種會擺長期，等公開後以略低於市場行情的價格出售，增加獲益。而另一種，賺的則是轉單。
今天可能有一個人，他會立即將紅單透過自售、房仲代售或代銷代售的方式轉出，如果今天A他決定先轉單出脫，為了加快討論流程，就當A選擇加價30萬賣出紅單，第二順位的B就等於用50萬元將手他的優先承購權。
這個狀況下，B等於利用50萬元，買下一個150萬的獲益，這個時候獲利槓桿已經減少為2倍。而A則因為這個交易，可能短短一個月內用20萬賺了30萬，更可怕的是：通常第一順位的人都不會只買一張紅單，如果A買了10張，都順利轉手，等於他這一次交易就獲得了300萬的獲益。
Q：紅單投資是否存在風險？
紅單當然有風險，就如同上面提到的，從第一順位轉到第二順位，槓桿就足足剩三分之一，如果持續計算下去，可以預估：
B加價30萬賣給C，B獲益30萬，C利用80萬買下150萬的獲益。基本上轉到第三手，C的槓桿就只剩下不到1倍了，接下來會有人繼續跟他接手嗎？下一個接手的人，勢必會因為利潤已經吃掉太多，面臨難以轉手的問題，相當大機會必須拖到公開（建照發下）後的預售屋時期。
因此，如果C無法順利轉手紅單，接下來就會面臨兩難的局面，一是退訂，二是等公開後繳交訂金（3%）、簽約金（6%）及開工款（6%），以這一間的房價來計算的話，承諾單價為40萬，總價1200萬，只要一進入預售屋時期，C的成本負擔就會從80萬增加為180萬。
這個時候，C的選擇有兩條，一是拿出100萬，繼續賭預售屋時期的轉賣獲利。而如果他根本就只是一個口袋不深，跟著進去玩紅單的小資呢？他就是選擇退訂，但是退訂他只能拿回A當初付給建商的訂金，也就是20萬，等於認賠60萬出場。
Q：紅單獲益如此驚人，難道都無法可管？
事實上，過去的確是無法可管，但是目前紅單及預售屋的獲利，透過金流的追蹤，國稅局會將交易獲利結合年度所得計算綜合所得稅。但是否能全部抓到，這就不一定了，紅單的交易相當多都是檯面下的運作，事實上除非早就被盯上，否則是很容易逃掉的。
Q：紅單交易，建商的獲利是什麼？
事實上，就如同上述的案例所提到，建商從頭到尾其實都只有收到A付出的20萬訂金，最多就是多收到當中兩筆轉單的手續費，約2萬。
但是紅單的交易對於建商來說，鎖定的並不是投資客炒來炒去的獲利，他們看的是投資客營造出來的熱絡交易，甚至是確保未來可能繼續延續到預售屋時期的可收款項。
事實上，紅單交易是一種不折不扣的房地產炒作行為，有的建商愛，有的建商不愛。一般來說，那種代銷起家的建設公司，最喜歡玩紅單，而營造出身的建設公司則不一定喜歡這種偏門。
就目前來說，因為紅單實在太過爭議，且建商本身並無實質的獲益，相當多建商都已經轉向公開後才開始銷售預售屋，甚至我還遇過建商是成屋後才開始銷售。
那麼，紅單時期的炒作，對於建商來說又具有什麼預售屋銷售的利基呢？關於預售屋的炒作，那又是另一個故事了。
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